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金融内参「第2期」——重点房地产企业经营动态监测

来源媒体:未知更新时间:11-22点击:354

01

政策监测

● 11月19日,中国人民银行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

● 11月19日,海南省住房和城乡建设厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,主要涉及建设规范、租金标准、筹集方式、加强土地政策和金融支持等几个方面。

● 11月17日,山东省政府新闻办举行新闻发布会,表示将因城施策加快发展保障性租赁住房,对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费,享受相应增值税、房产税优惠政策。

● 11月15日,厦门市政府发布《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》,涉及预售条件、资金监管。

● 11月12日,人民银行、银保监会召开党委会议,央行表示坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张,维护房地产市场平稳健康发展。银保监会则强调,要稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

● 11月11日,青岛市住房和城乡建设局发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见(征求意见稿)》,保障性租赁住房不得一次性收取12个月以上租金,押金不超过1个月租金,严禁“以租代售”。

● 11月11日,财政部发布关于印发《地方政府专项债券用途调整操作指引》的通知, 严禁擅自随意调整专项债券用途,严禁先挪用、后调整等行为。

● 11月10日,辽宁省住房和城乡建设厅等部门印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》的通知。此次整治重点包括房地产开发领域、房屋买卖领域、住房租赁领域、物业服务领域四大方面。其中房屋买卖领域重点整治套取“经营贷”“消费贷”用于购房等行为。

02

舆情监测

● 11月19日,大家人寿再减持金地集团4719.6万股 目前持股14.38%。

● 11月19日,惠誉维持中梁集团长期发行人评级为“B+”。

● 11月18日,祥生控股集团股价跌幅扩大至40%。

● 11月17日,融创中国及融创服务配股完成 合计获资73.43亿港元。

● 11月17日,标普预期中国奥园可能面临巨大的短期流动性压力。

● 11月16日,华发股份拟内部转让4234.37万股予资管计划。

● 11月16日,绿地集团为苏州公司提供总计12.7亿元非标融资担保。

● 11月16日,招商蛇口拟为深圳招商1.6亿元贷款提供担保。

● 11月15日,首开股份获控股股东首开集团提供15亿元财务资助利率5.6%。

● 11月15日,阳光城再次延期8笔美元债要约截止时间。

● 11月11日,保利发展针对昆明各项目推出“买一套送一套”活动,购买相关住宅项目可获赠一套公寓。

● 11月11日,招商蛇口举办的的第二届“招商好房·王牌购房节”完美落幕。

03

土地成交监测

▍代表企业拿地复盘—保利发展

· 2021年,保利发展拿地集中于首轮集中供地期间,土拍市场火热、竞争激烈,一级市场获取的土地成本高,但公司通过收并购等其他拿地方式使土地平均成本得到平滑

2021年,保利发展拿地集中于首次集中供地期间的4、5、6三个月,占1-10月投资额比重的65.16%。首轮集中供地为2021年土地市场最为火热的时期,各房企拿地积极、竞争激烈。

2021年4-6月,公司通过招拍挂方式获得的土地平均楼面价为9936.6元/㎡,而其2021年中期报告披露,2021年上半年项目平均拓展成本为5833元/㎡,可见公司通过多渠道拿地的方式来平滑首批集中供地获取土地的高成本。

保利发展近年来秉承等量拓展的原则,通过以销定投的方式补充货值储备。2021年上半年,公司销售面积1671.29万方,通过招拍挂方式获取的土地规划建筑面积为1564.97万方,地销比接近1为93.6%,另外考虑公司还通过二级市场获取土地,因此其销售量和拿地量高度匹配。

在2021年上半年土地市场火热的时期,公司以较高的成本拿地,一方面为确保稳定发展等量拓展项目,另一方面也正是因为有稳定销售回款及较强的资金实力支撑才使公司逆势积极补充货值。

· 保利发展虽在拿地时间上未踩准周期,但拿地城市结构配置上较为合理,首轮集中供地中投资额最高的上海(123.48亿)三宗土地溢价率均低于10%

从投资城市分布看,保利发展在首轮集中供地中各大热点城市中均有参与,北京、杭州、上海、厦门均有涉猎。

其中上海投资额最高达123.48亿元,受益于上海完善的土拍规则,土地获取溢价水平并不高;

杭州的两宗土地溢价率均触顶,平均楼面价均超20000元/㎡,但投资额较少为19.98亿元。

公司在下半年的集中供地中相对保守,7-10月投资金额合计为265.81亿元,9月份投资力度最大,投资额却远低于4-6月3个月中的任一月份,但仍较为积极地参与土拍。城市配置上公司以二线及三四线城市为主,9月常州投资额最高为39.63亿元。

▍土地市场详情

· 全国土地市场

11月11日-11月19日,全国涉宅用地共计成交334宗,成交总建筑面积2588.61万方,成交总金额576.5亿元,土地市场由本土民营及本土国资背景房企主导。

· 集中供地土拍市场

11月11日-11月19日,徐州、郑州分别于17日、19日启动第二批集中供地。

徐州:11月17日,徐州第二批集中供地开拍,共推出29宗涉宅用地,推出宗建筑面积318万平方米,总起价100.28亿元,其中4宗提前终止出让,3宗低溢价成交,其他均底价成交,成交总价约72.5亿元。出手最多的毫无悬念仍为本土房企,头部房企中仅龙湖以0.37%的低溢价竞得一宗土地。

郑州:11月19日,郑州第二批集中供地开拍,共推出15宗地块,其中4宗提前终止出让,总成交11宗,成交总建筑面积105.69万方,成交总金额65.13亿元。除一宗由电建地产以封顶溢价成交外,其他地块均底价成交。拿地企业主要为国企、央企,头部房企华润置地、中铁置业各竞得一宗土地。

· 第三批集中供地预览(11月11日-11月30日)

苏州:11月24日,苏州第三批集中供地开拍,共出让26宗涉宅地块,其中吴江区8宗、高新区7宗、相城6宗、吴中3宗、姑苏区1宗、工业园区1宗。该批地块总出让用地面积约192.68万方, 总起拍价405.6亿。苏州此次土拍提高了对房地产开发资质的要求,且同一企业及其控股的各个公司、不得参加同一宗地的竞买,并限制严重失信企业参加。

南京:11月25日,南京第三批集中供地开始出让,推出地块共61宗,出让总面积为274.15万方,总起拍价482.86亿元。本批次地块分布于城北、鼓楼滨江、河西、南部新城、城东、江北新区、江宁、六合、溧水及高淳。按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。

深圳:11月25日,深圳第三批集中公开竞拍,推出地块共计11宗,其中前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗,出让土地总面积38.07万平方米,总起始价约351.99亿元,相关地块将均采用摇号的方式,均需配建一定比例的保障性住房。

上海:11月29日,上海第三批集中供地开拍,推出涉宅地块共27幅,集中分布于中心城区以外的区域,市区7区无供应。27宗地块出让面积约135.89万平方米,总起始价约456.21亿元,其中24宗地块以招挂复合方式出让,2宗城中村改造地块,另外1宗“双定双限房”直接挂牌出让。该批次出让地块大部分的保障性住房比例为5%。

合肥:11月29日,合肥第三批集中供地开拍,推出22宗涉宅用地,推出建筑面积228.6万方, 总起价约157.3亿元。其中滨湖科学城5宗、高新2宗、包河2宗、蜀山5宗、经开1宗、庐阳1宗、新站4宗、瑶海2宗。竞品质的地块有11宗。

· 重点监测房企拿地概况

11月11日-11月19日, 中科财金20家重点监测房地产企业仅龙湖集团通过招拍挂的方式获得了土地。

龙湖集团:11月17日,龙湖集团于徐州竞得一宗土地,规划建筑面积为4.56万方,总成交金额为2.71亿元,溢价率仅为0.37%。

04

项目新开盘监测

2021年11月12日至11月18日,在中科财金监测重点房企中,有11家房企的9个项目在长三角区域开盘,其中杭州新开盘项目最多,具有6个。

05

债券到期监测

至2021年12月末,在中科财金监测的20家重点房企中,有9家房企具有13支信用债即将到期,涉及金额223.7亿元,中海地产即将偿还70亿元暂列榜首;有3家房企具有3支海外债即将到期,涉及金额5亿元。

表:重点监测房企信用债列表

表:重点监测房企海外债列表

附件1 :中科财金重点监测房企清单

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