江苏苏州新闻网

主页
分享互联网新闻
江苏苏州新闻网-国内外新闻时事,奇事,新鲜事

「贝壳苏州科普」五大常见房产维权对策,买房纠纷不再烦

来源媒体:未知更新时间:11-19点击:2327

注:本文内容有别于短视频平台主播的信口开河,所有内容作者均咨询昆山当地律师、银行、派出所,全部内容均为务实操作。转载请注明出处。

作者昨天接了一个买房拿不到房的咨询,加之过往看到的和接过的一些咨询,今天一起梳理一下其中的法律权责问题,以及一些基于合法手段的维权途径。

房东父母出资

截图个案由多子女家庭家产分配矛盾引起,最后虽市场价买房且和平解决,但其中买房关心问题,即此类个案买家面临的一些风险及对应措施如下:

银行部分:

问:房东不卖房,抵押给银行筹钱,后续还不上款是否上征信?

答:一定上。

问:房东抵押给民间小贷公司是否上征信?

答:按照新版征信要求是要上的,实际应用还没见过。房东将来要贷款,银行审贷的时候很可能用大数据抓包到这个不良记录,就有可能会被拒贷。

问:有没有办法绕过征信抵押贷款?

答:没有。也建议不要做。

户口部分:

问:是否可以户主办理全家迁户?

答:有合理理由,出具有效公证的委托书可以代办。

问:户口迁到哪里?

答:房子对应的社区集体户口。

问:办理迁户需要多少费用和时间?

答:免费。当天完成。

问:可以强制迁户吗?

答:可以。新业主凭产证、购房合同到户口归属派出所申请强制迁出原房东户口,派出所电话告知无效后可启动强制迁出手续,时间最多5个月。

律师部分:

问:是否可以在房子过户、户口迁出后办理强制清户?

答:可以,但需要通过法院诉讼。保守估计诉讼期1年,通常要2年。

问:房东父母是否可以诉讼要求分割卖房所得?

答:可以。但得证明买房时的出资是借款,如果是没有证据证明借款的,基本法院不支持。如果超过2年的,连赠与的索回期限都过了,就无权主张分割。

问:卖房过程中房东父母是否可以申请对房子诉讼保全?

答:可以,保全期3年,有其他资产做替代方可解除房屋保全。

问:父母申请诉讼保全要有什么证据法院才会受理?

答:提供出资证明、转账记录,或文字聊天记录、邮件各类有效书面证明均可。

房东嫌卖便宜了

问:该案是否存在一方明显违约?

答:(依据买方陈述)房东一方存在明显的主观违约。2021年因房价上涨房东不配合交易流程或宁愿赔钱不卖房的案例较多,该案属于典型的房东嫌“卖便宜了”。

问:该案如要确保咨询人(买方)的合法利益需要做什么?

答:在买卖合同约定的银行放款日期前书面告知房东可以全款购买,且准备好余款。

问:该案房东的违约责任是多少?

答:定金(上限为房屋总价的20%,以实际支付为准)退一赔一原则、或约定的违约赔偿方式,二选一。另买家如可举证实际损失超过前述2款的(如2021年昆山房价快速上涨,因错失涉诉房屋造成买方再购房面临的高额成本),可以向法院提出超出违约条款部分的赔偿主张,法院将依据实际情况酌情考量是否支持、或支持多少。

问:如果启动诉讼流程,买方打赢官司的概率大吗?

答:如果没有重要事项干扰,基于买方陈述,几乎手拿把掐。但不建议打官司!

问:为什么不建议打官司?

答:这个买方家情况特殊耗得起,但拿到违约金之前还说要搭进去大把的精力,但首付款都已经支付了,拖上一两年的诉讼,拿到赔偿金也未必还能买到房。何况大多数买家是耗不起的。

房东恶意不搬

问:房东恶意不搬家,或者有人恶意侵占所购房屋怎么办?

答:一般是涉及第三方债务问题,债主占房居多;也有房东一房两卖,其中一户买主先行入驻;还有就是设立恶意租约,或者干脆死不要脸赖着不走的。

问:遇到拿不到房子怎么办?

答:正确的问题是房子有没有完成过户,现在房子在不在自己名下。

问:房子已经过户了,还有人占着怎么办?

答:如前述可以走诉讼强制腾房,但周期要两年。效率比较高的是,启动诉讼向侵占人主张租金和赔账外,新房东有权采取包括但不限于断水断电、撬锁等民间手段(此处,作者提醒新房东不要影响邻居起居休息,别损害侵占人人身财产安全)。

问:设立恶意租约怎么办?怎么向烂房东主张损失?

答:买卖不破租赁,所以签订购房合同时一定要房东提供租客签署的放弃优先购买申明。如果房东提供的是伪造的并造成新房东无法入住的,或者签约后设立恶意租约的,直接起诉房东(讲道理有用的话人家就不会这么干了)(因为有碍观瞻就不作民间智慧的介绍了)。

一房两卖或产证未出

问:遇到一房两卖怎么办?

答:抢先过户,不过户的基本什么都拿不回来。

问:遇到产证未出的怎么办?

答:别碰!别买!正经中介也不会做这样的单子!

问:买了产证未出的房子,过户前房东要求加价怎么办?

答:尽量协商,尽量压低房东要求,尽量别打官司。赌一口气要打官司的,尽早固化证据证明房东违约,在房东实质违约后第一时间撤销网签那会监管资金。

二抵、诉讼保全

问:什么情况会踩到这种雷?

答:(除非房东恶意)没做产调。按说中介卖房子,哪怕房东是亲爹亲闺女都要做产调,漏掉这个动作的基本都是熟人大意。

问:踩雷了怎么办?

答:通常没办法。一般这种房东都是资不抵债的,有二抵就有可能有三抵四抵,但凡房东有一点偿还能力或者意愿的,债权人也不至于走到保全这一步。除非买家凑钱帮房东把抵押或者欠款解除,否则就看着(未进监管账户部门的)钱打水漂吧。

问:二抵是不是都不能碰?

答:做生意的人用房子二抵也常见,但签合同之前务必要房东解除二抵。

问:能不能杜绝这类风险?

答:好的中介可以避免99%的风险,但百分百杜绝做不到,做不到的1%就是烂房东在签了三方协议之后去做恶意抵押、或者被人诉讼保全。

总结

买了房真的拿不到房的情况,甚至给出去的钱就打了水漂,这种情况在作者看来只有中介不负责和房东恶意两种可能。

对于延迟、拖延交房的房东,如果急于落户或者孩子上学的,建议(在不签署补充协议的前提下)适当妥协——以务实的方式先解决眼前的问题了,再考虑维护合法权益。

最后,祝大家都能顺利买到心仪的好房。

注:本文由德佑经纪人王华提供

举报/反馈

内蒙古乌海新闻网 江苏徐州新闻网 广东中山新闻网 重庆合川新闻网 宁夏中卫新闻网

本文地址:http://jssuzhou.zdxww.com/a/1716837485435774332.htm
官方微信公众号